相続・トラブル相談 | 東京・埼玉で空き家・空きビルの活用、相続・管理のお悩みのご相談なら「空き家活用コンサルティング」

空き家の状態を放置することは、将来に渡って固定資産税、修繕費等の維持管理コスト負担があり、建替えて自用で使用するか、賃貸住宅等を建築して、収益不動産として保有するかを検討しなければなりません。また、相続が発生した場合の事を考え、『どの様に遺産分割するか』、『小規模等宅地等の特例』を使って相続税の負担を軽減することも視野に入れながら保有を検討しなければ、無駄な税金を納めることになります。弊社は、空家の保有リスクを最大限に軽減することを第一に次世代に財産を引き継ぐためのサポートを致します。

空き家問題と相続対策

空き家の土地・建物を相続する際に注意しておかなければならないポイント。

遺産分割の方法

遺産分割の方法には、次の3つがあります。

• 現物分割

  遺産そのものを現状のままの状態で共同相続人で分割する方法です。最も一般的な遺産分割の方法です。例えば「甲土地・建物がＡ、乙土地がＢ、甲銀行の預金がＡ、乙銀行の預金がＢ」といったように。

• 換価分割

  遺産そのものを分割せずに、すべて換金し、共同相続人に金銭で分配する方法です。例えば、「金銭以外の土地Ａ等を売却して、遺産のすべてを金銭に換えます。その金銭をＡとＢで分配する。」といった方法です。

• 代償分割

  特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人に金銭などを与える方法です。例えば、「Ａがすべての遺産（3億円）を相続し、その代わりにＡがＢに代償金（1億円）を支払う」といったように。

節税対策（課税評価を引き下げる）

納税対策（生命保険の活用）

遺産分割でもめてしまった場合、保険金自体は遺産分割の対象ではありませんが、この保険金額の相続財産額に占める割合が高いと、遺産分割の際に考慮(持ち戻し)すること、いわゆる「特別受益」を主張される可能性があります。

現金贈与と生命保険（節税）

親から子に相続対策として現金を贈与し財産を減少させます（なお年間110万円までは贈与税はかかりませんが、相続発生前3年間の贈与は相続税の計算に加算されます）。子はこれを資金に被保険者を親、受取人を自分として生命保険に加入します。親の相続の時に子が受け取る保険金は相続税の対象ではなく、計算上有利な「一時所得」として課税されるため、二重の節税効果を期待できます。

「小規模宅地等の特例」とは

相続税における「小規模宅地等」はその生活の基盤の維持等に必要不可欠のものであり、これから相続税の基礎控除は大幅に縮小される、平成27年度から相続税の申告において、被相続人の居住用財産等が「小規模宅地等の特例」が受けられるかどうかは、相続人にとって大変大きな問題となります。「小規模宅地等の特例」は、相続人の保有条件、居住要件等の要件が整わないと、特例を受けることが難しくなります。そこで、「小規模宅地等の特例」を受けるためには、計画的な事前対策が必要となります。

特例対象の宅地・免責・減額割合

宅地等の利用区分		限度面積	減額割合
事業用	事業用特定事業用宅地等	400m2	▲80％
	事業用貸付事業用宅地等	200m2	▲50％
特定居住用宅地等		330m2	▲80％

適用の要件

特定	相続開始直前の用途	取得者の要件
特定居住 用宅地	亡くなった人が住んでいた自宅	１．配偶者、同居親族が取得 ２．１がいない場合に、相続開始前3年以上仮住まいの親族が取得
特定事業 用宅地	亡くなった人が事業を行っていた	亡くなった人の事業（不動産貸付事業を除く）を申告期限まで継続
貸付事業 用宅地	亡くなった人が不動産事業を行っていた	亡くなった人の不動産貸付事業を申告期限まで継続

共同相続した場合

特例が適用できる小規模宅地等を複数の相続人が共同相続した場合は、取得者ごとに適用要件を判定します。

一棟の建物のうちに居住用とそれ以外の部分がある場合

一棟の建物のうち、居住用部分が含まれている場合には、特定居住用宅地等に該当する部分とそれ以外の部分とで減額割合を按分計算します。

特定事業用宅地等と特定居住用宅地等を併用する場合

■特定事業用宅地等 　400m2	｝	最大 730m2 まで適用
■特定居住用宅地等 　330m2

※貸付事業用宅地等については除きます。