売却サポート

空き家活用コンサルティング
売却サポート

弊社では、空き家、空き地の売却をする際に、ご所有者様のニーズに合わせた売却方法をご提案致します。

■スピード売却、高値売却をモットーに提案を行います。
■土地建物チェック（無料）、残置物処分、建物解体、確定測量、土壌調査等、売却に必要な調査、準備作業を一括サポート致します。
■売却準備費用の負担が大変というお客様には、弊社が売却準備費用を立替します。
■弊社では、売り主様の、確定測量、地中内障害等の瑕疵担保責任のご負担を追わないようにするために、不動産の買取り制度があります。瑕疵担保責任を負いたくない、早めの売却をしたいお客様は、是非当社にお問い合わせください。

売却（メリット・デメリット）

不動産を売却するメリット・デメリットとしては、おもに次のようなものがあります。

メリット

・現金化することで分割しやすくなる。
・納税資金に充てられる。
・維持管理が不要になる。
・固定資産税がかからなくなる。

デメリット

・所有権がなくなる。
・思い出が消える。
・収益を得られなくなる。
・譲渡所得税がかかる。

更地化（解体・測量）

適切な管理が行われていな空き家等防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしており、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空き家等の活用が必用。
このような老朽化した空き家の放置が社会問題となり、平成２７年度２月より、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」も施工され、特定空き家等に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の指導・助言、勧告、命令が可能。さらに、要件が緩和された行政代執行の方法により強制執行が可能となりました。
空き家、空きビルの解体には、行政によって補助金が出ます。弊社はご所有者に代わって、補助金の申請手続きから解体、測量等のご手配迄行います。

売却

（こんな場合は売却を考える）

土地など多数の不動産を所有している場合には、次のような4つのタイプに分類すると検討しやすくなります。

1 遺産に現金や金融資産があまりなく、相続税の納税資金がない場合。
2 遺産が価値の異なる不動産ばかりで、分割相続しにくい場合。
3 将来的にも、利用する予定のない場合。
4 維持管理する人がいない場合。

4つの分類のうち、売却してもよい不動産は、3つ目の「納税対策の土地」と、4つ目の「売却しにくい土地」です。なお、4つ目の「売却しにくい土地」は、売却できるときに売却しておくことが大切です。

売却（３年以内に売却すれば特別控除の特例が適用）

親が介護施設に入居するのを機に実家を売却するケースを考えてみましょう。

この場合、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。売却益が3,000万円までなら、その譲渡所得に対して所得税は課税されません。居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。所有期間の長短には関係ありません。
ですから、空き家になって3年以内に売却することがポイントです。

この制度の趣旨は、自宅を売りに出してもすぐに売れないことが多いので、3年間の猶予期間を設けることにあります。なお、特例の適用は、実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋（その敷地を含む）の譲渡であることが前提です。

自宅の建て替え期間中の仮住まいなど、一時的な利用のために入居した家屋や、趣味・娯楽・保養のために所有する別荘などは特例の対象になりません。また、たとえ住民票を移していても、実際に住んだことがなければ特例は受けられません。
注意が必要なのは、敷地だけ譲渡すると、原則、特例の対象外となることです。

家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが特例の適用を受けるための条件となります。

１．その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
２．家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

ですから、自宅を売却する可能性があるのなら、空き家になってもすぐに取り壊さない方がよいと言えます。
なお、譲渡したお金が相続時に残っていれば、当然、相続財産となります。

ちなみに、土地が夫婦共有で建物が夫のみの名義なら、控除は夫しか使えませんが、建物も夫婦共有であれば、それぞれ控除が使え、限度額は6,000万円になります。そこまで売却益が出ることは少ないでしょうが、贈与税の配偶者控除を利用して妻に事前に贈与し、建物も共有名義にしておけば、後々有利になることがあります。

売却（相続後3年10カ月以内に売却すると譲渡税が軽減）

相続した実家を、相続後3年10カ月以内に売却すれば、譲渡税が軽減されます。

「取得費加算の特例」（＝「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）
を受けられるからです。

これは、相続により取得した土地、建物、株式などを一定期間内に譲渡（売却）した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。相続した実家を売却すると、売却代金から取得費（親が購入したときの金額）や譲渡費用を引いた金額が課税対象になります。すなわち、譲渡税の課税対象となる譲渡所得は、

課税譲渡所得＝譲渡収入金額

－（資産の取得費＋譲渡費用）

ですから、ここに「取得費加算の特例」が適用されると「資産の取得費」が増え、その分、課税対象となる譲渡所得が少なくなるのです。譲渡所得が減少すれば、その譲渡所得にかかる所得税・住民税は減少することとなります。

この特例の対象となる資産には、土地・建物のほか、相続により取得した株式、ゴルフ会員権なども含まれます。

相続によって財産を取得すると相続税がかかり、相続財産を譲渡すれば譲渡税がかかります。このように１つの財産について２種類の税金が課税されることになるので、相続財産を譲渡した場合の税負担を軽減するための措置です。

「取得費加算の特例」を受けるための要件

「取得費加算の特例」を受けるための要件は、次の3つです。

1 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
2 その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
3 その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

相続税の申告期限は「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内」ですから、相続後3年10か月以内に売却することが要件となります。

取得費に加算される相続税の額（取得費加算額）

取得費加算額とは、概略的には、相続した財産のうち不動産が占める割合を掛けた金額のことです。厳密には、譲渡した資産が、土地か、それ以外かで計算方法が異なります。

土地等

(土地及び土地の上に存する権利)

を売った場合
取得費加算額＝Ａ × Ｂ1 ／Ｃ

A : 相続税の額
B1: 相続税の課税価格に算入された土地等の価額の合計額
C : 相続税の課税価格＋債務控除額

土地については優遇されており、譲渡していない土地に係る相続税についても、取得費に加算することができます。
2015年1月1日以降に開始する相続または遺贈により取得した土地等の場合、税制改正により、譲渡した土地等の占める割合分だけとなります。

土地等以外の財産

(建物や株式など)

を売った場合
取得費加算額＝Ａ × Ｂ2 ／Ｃ

A : 相続税の額（土地等の場合と同じ）
B2: 相続税の課税価格に算入されたその譲渡した資産の価額の合計額
C : 相続税の課税価格＋債務控除額（土地等の場合と同じ）

支払った相続税のうち、相続した資産のうち譲渡した資産の占める割合分だけ取得費に加算することができます。

高く売る為のポイント

始めに、空き家の相場を確認

誰でも最初は売るときに心配なのが、売値です。ですが、不動産会社にどれぐらいになるのかを聞くのは抵抗があります。
そのような場合はご自宅でインターネットを利用することをお勧めします。
おおよその相場金額が確認できる国土交通省の土地総合情報システムを使用して、あなたが調べた売値と比較することができます。

複数の不動産会社に空家の査定をお願いする

もしの高価なメーカーのバックやアクセサリーなどを売りたいときと思ったときは、より高く買ってくれるところを選ぶと思います。不動産の売却にも同じことが言え、複数の不動産会社からの査定を行い、その後条件が最も良いものを選択するようにしたほうが良いのです。

空き家の売却時にかかる費用を確認

希望価格で売れたとしても、売却の費用があれこれとかかり、結局はあまりお金がのこらなかった・・・
そんな事態を避けるためにも売却にかかる費用をしっかりと調べて準備する必要があります。
空き家の売却にかかる費用を次にまとめましたので、ご覧ください。

印紙税	★不動産売買契約書に貼るための収入印紙です。（例）500万円～1000万円以下　…　10,000円の印紙を使用します。　1000万円～5000万円以下　…　20,000円の印紙を使用します。
仲介手数料	★不動産会社を通して物件を売ったり買ったりする場合に、　成功報酬として不動産会社に支払う金額のことです。　※（売買金額×3％＋6万円）×消費税　となっています。
売渡証書作成費用	★所有権移転登記時の売主様の書類作成費用です。　※ 約10,000円～20,000円です。
その他、該当する方のみの費用	★抵当権抹消費用　…　住宅ローン等の担保設定が残っている方。 ★住所変更登記費用　…　法務局の住所変更登記手続きが未了の方。 ★増築登記費用　…　増築をした時に増築部分の登記をされてない方。 ★建物滅失登記費用　…　更地で売り出し、または売却後に更地で引き渡しをする方。 ★測量費用　…　登記面積と実測面積にかなり誤差があるという方。 ★相続登記費用　…　所有者「登記名義人」が亡くなられている場合。

パッと見の空き家の外見（第一印象）

売却直前まで住んでいる家を売る場合と違い、もともと空き家となっている物件は想像以上に劣化が進みます。内覧者が訪れたときは見栄えがだいぶ劣ってしまっているということもあります。そこで物件内外の清掃は必須ともいえます。トイレ、キッチンを中心に庭木の手入れなど、なるべく清掃をしておくことで査定額が大きく変わる場合があります。

価格交渉の際には柔軟な対応を心がける

物件の売却は買手があってのものです。売主の希望どうりにいかないこともままあります。かたくなに希望の金額を主張していては、いつまでたっても売却まで行かないでしょう。チャンスは次々と来るとは限りません。値下げの交渉が入ったらじっくりとよく考えることも大切です。

なるべく空き家を買う人の要望に沿うように心がける

売却価格とはまた違った観点で、買い手から要望がでてくるのも空き家売却の特徴です。「床のキズを直して欲しい」「天井紙を張り替えてほしい」など、自分が損をしない程度の要望であればなるべく応じる方向で進めることが大切です。買手にとっては売り手の人柄や要望に対する態度なども購入を決める要素のひとつであると心得ておきましょう。