賃貸サポート | 東京・埼玉で空き家・空きビルの活用、相続・管理のお悩みのご相談なら「空き家活用コンサルティング」

弊社では空き家、空きビル、空室の目立つアパートをストック資産としてとらえ、リノベーション・コンバージョンすることにより、資産価値を再見直し、「マイナス」の資産から「プラス」の資産へ再生価値提案を行います。

市場調査から、リフォーム・リノベーション提案、賃貸募集、管理まで、弊社が一括でサポート致します。

賃貸（メリット・デメリット）

不動産を賃貸するメリット・デメリットとしては、おもに次のようなものがあります。

リフォームの負担を極力避けたいニーズには、ＤＩＹ賃貸で、借主がリフォームを行う。

定期借家契約の活用

定期借家契約とは、契約で定めた期間が満了したときに更新されることなく終了する借家契約です。ご自宅を賃貸する際に、更新のない定期借家契約を利用すると立退きの問題が無くなります。

賃貸（青色申告すれば10万円の特別控除）

親が介護施設に入居して空き家になった実家を賃貸に出す場合を考えてみましょう。

このとき注意が必要なのが確定申告です。青色申告を届け出れば、10万円を経費として特別控除してもらえます。

青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件を満たせば、最高65万円が控除できますが、それ以外の場合には最高10万円の控除となります。事業的規模というのは、

1. 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
2. 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。実家の賃貸ですから、事業的規模ということにはならないでしょう。

賃貸（相続時に固定資産税評価額が減額）

賃貸のまま相続ということになると、固定資産税評価額が減額されます。

賃貸の場合の固定資産税評価額は次のようになります。

貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。借家権割合、借地権割合は地域によって異なります。借家権割合は30％、借地権割合は50～60％の地域が多いようです。

例えば、建物が1,000万円、土地（30坪）が4,000万円、合計5,000万円の家で考えてみましょう。

空き家のままの場合には、5,000万円の固定資産税評価額ですが、賃貸に出している場合の評価額は、次のようになります。
借家権割合は30％、借地権割合は60％、賃貸割合は100％とします。

・家屋の固定資産税評価額は、1,000万円×（１－30％×100％）＝700万円
・土地の固定資産税評価額は、4,000万円×（１－60％×30％×100％）＝3,280万円

合計3,980万円となり、空き家のままの場合に比べて評価額は1,020万円低くなります。

さらに、貸し付け用の小規模宅地の減額の適用があり、貸付事業用宅地等に該当する宅地は200平方メートルを限度に50％、特定居住用宅地等に該当する宅地は240平方メートルを限度に80％、評価額が減額されます。

空き家の売却を直ぐに決断できる人は、それほど多くありません。
例えば、ご両親が老人ホームなどの施設に移り住んだとしても、もしかしたら「たまにはもとの家に戻りたい」と言い出すかもしれません。ご両親が亡くなって実家を相続したケースでも、誰も住まないとなっても手放すことができない方が多くいます。

かといい、空き家となってしまっている実家を維持していくのには費用が発生してきます。

相続した家に住んでいれば、相続税が軽減される場合がありますが、住んでいないとなると基本的には適用されません。 また、建物や庭の手入れにも時間や費用がかかってきます。遠方にお住まいの場合は更に交通費もかかってきます。何もしないで空き家にしていると、ご近所の方から苦情が出るケースもあります。

区役所や市役所などの行政から指導や連絡が入るようになり、やっと対応を始めるといったケースは少なくはありません。

今では「特定空家」に指定をさせると、固定資産税も上がってしまいます。そして、そのまま放置してしまうと撤去命令が出され、解体となった場合、解体費用という大きな負担がかかってきます。

思い出がたくさんある持ち家を手放すことは忍びないことではありますが、残念ながら空き家となってしまった家はコストがかかるだけで良いことはありません。

空き家になった実家に、将来住む可能性があるかどうか

空家になってしまった実家をどうしていくのか。将来的に実家に住む可能性があるかないによって対処方法が変わってきます。

【将来的に実家に住む可能性がある場合】
・維持・管理
・期限を決めて貸し出す（定期借家契約）

【将来的に実家に住む可能性がない場合】
・維持・管理
・売却
・賃貸で貸し出す

住む可能性については、今現在では判断出来ないという場合もあるかと思います。
いずれにせよ、コストをかけて維持して行くのか、売却するのかを決めなければ行けません。決められないからといって、空家になった実家をそのままにすることは避けなければいけません。現状、空家に対して世間の目はますます厳しくなっていますし、ご注意ください。

不動産会社などを上手に活用する

空家対策には不動産会社などを上手く活用することが大切です。

これまでは、売却することを決めてから、不動産会社に査定を依頼するケースがほとんどでした。しかし、不動産会社も、空き家が社会問題になっていることをビジネスチャンスととらえ、様々なサービスを展開しはじめています。

ですから、空き家を所有している場合は、売却するという決断に至っていなくても、早い段階から査定の依頼を通して相談することをおすすめします。最近は、空き家・空き地の巡回サービスを実施している不動産会社もあります。将来的には処分するとしても、当面、巡回サービスを利用するという方も増えています。